fbpx

Ostatnie posty na blogu

Facebook

LinkedIn

Twitter

Copyright 2016 Kosmal & Kwiatkowski.
All Rights Reserved.

8:00 - 18:00

Godziny otwarcia kancelarii

22 11 99 047

Zadzwoń do nas!

Facebook

Linkedin

Twitter

Szukaj
Artykuły

Przy nieudanej inwestycji w aparthotele restrukturyzacja może być jedyną szansą na odzyskanie pieniędzy

Badania pokazują, że Polacy co raz chętniej inwestują zaoszczędzone pieniądze w rynek nieruchomości. Rzeczywiście, biorąc pod uwagę przede wszystkim niskie stopy zwrotu w tradycyjnych produktach oszczędnościowych, czy inwestycyjnych takich, jak rachunki bankowe lub lokaty – zainwestowanie kapitału w rozwijający się rynek może być niezwykle kuszące. Z drugiej jednak strony wzrost tego rodzaju trendów inwestycyjnych powoduje, że pojawia się co raz więcej nowych, nie do końca sprawdzonych produktów, w ramach których co prawda obiecuje się spore zyski, pomijając jednak przy tym istniejące ryzyko. Stąd zawsze przed podjęciem decyzji inwestycyjnych trzeba naprawdę dobrze zorientować się, czym jest oferta, w którą mamy zamiar ulokować swoje pieniądze. W perspektywie zaś sporego wzrostu zainteresowania takimi produktami, jak aparthotele i condohotele warto bliżej przyjrzeć się ich charakterystyce.

Aparthotele i condohetele – nowy sposób na biznes

            Na samym początku trzeba zaznaczyć, że bardzo trudno przeprowadzić ścisłą granicę pomiędzy aparthotelami i condohotelami, gdyż od pewnego czasu określeń tych używa się zamiennie. W każdym razie mechanizm biznesu prowadzonego z wykorzystaniem takich produktów jest stosunkowo prosty. Deweloper realizuje inwestycje, w której sprzedaje inwestorom indywidualnym lokale mieszkaniowe. Następnie właściciele podpisują umowę – z deweloperem lub specjalnie powołaną firmą – na mocy której powierzają tym podmiotom zarząd kupionymi lokalami. Jednocześnie zarządca bierze na siebie obowiązek znalezienia najemców krótkoterminowych – a więc w praktyce przede wszystkim turystów. Wypracowane zyski dzieli się pomiędzy właściciela lokalu a jego zarządcę. Jaka wobec tego istnieje różnica pomiędzy aparthotelami, a condohotelami?

            W tradycyjnej nomenklaturze różnica sprowadzała się do standardu oferowanych lokali – aparthotelem nazywano mieszkanie z kuchnią, natomiast condohotelem typowe pokoje hotelowe do wynajęcia. Jednak tego rodzaju rozróżnienia – w raz z rozwojem tego rodzaju biznesu – zaczęły się zacierać, obecnie zdecydowanie ważny jest wskazany powyżej mechanizm prowadzenia takiej działalności, a nie nazwy wskazywane na jego określenie.

Inwestycja w aparthotele a bezpieczeństwo?

            Rozwiązanie w postaci aparthoteli i condohoteli jest idealnym dla tych, którzy chcą zainwestować swoje pieniądze w turystykę, a jednocześnie nie mają czasu – na stosunkowo trudne – pozyskiwanie klientów, promocję, czy całą resztę kwestii, które trzeba rozwiązać zajmując się tego rodzaju biznesem. Jednak nie oznacza to, że lokowanie środków w aparthotele i condohotele jest w stu procentach bezpieczne. Wręcz przeciwnie – z rynku dochodzi wiele sygnałów o różnego rodzaju nieprawidłowościach związanych z tymi produktami, chociażby w zakresie nierealistycznie wysokich zysków gwarantowanych inwestorom, których rzeczywista stopa okazuje się dużo niższa w wyniku zastosowania różnego rodzaju opłat dodatkowych. Stąd przed podpisaniem umowy trzeba zachować właściwe środki bezpieczeństwa, przede wszystkim pytając w jaki sposób zostały wyliczone gwarantowane zyski. Z resztą każda inwestycja – także w nieruchomości – wiąże się z ryzykiem, stąd bardzo trudno na serio mówić o jakiejkolwiek gwarancji zysku.

Aparthotele – UOKiK i zarzuty brak regulacji

            Zgodnie z informacjami przekazanymi przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) instytucja ta zainteresowała się problematyką aparth- i condohoteli, przeprowadzając kilka postępowań wyjaśniających, w których badano zgodność z prawem funkcjonowania tego rodzaju produktów. UOKiK ma wątpliwości przede wszystkim w przypadku takich kwestii, jak: ryzykowne finansowanie inwestycji przez dewelopera; zbyt niski poziom zabezpieczenia interesów konsumentów; obiecywanie przy reklamach tego rodzaju produktów niepewnych zysków, czy też brak jasnych zasad współpracy pomiędzy deweloperami a instytucjami finansowymi. Oczywiście każdy z tych obszarów wymagałby obszernego komentarza, jednak warto wskazać na pewne podstawowe zagadnienia.

            Przede wszystkim należy pamiętać, że – co raz częściej spotykane – wykorzystywanie mechanizmów charakteryzujących działalność aparthoteli do inwestowania w lokale użytkowe wystawia na dużo większe ryzyko oszczędności konsumentów. Wynika to z faktu, że do lokali użytkowanych nie stosuje się ustawy deweloperskiej, wymagającej m.in. zawarcia stosownych umów w formie aktu notarialnego, czy wpisania do księgi wieczystej nieruchomości roszczeń konsumenta. Stąd w przypadku niepowodzenia inwestycji może okazać się, że konsument będzie miał niezwykle utrudnioną drogę do dochodzenia swoich praw. Jednak tradycyjne aparthotele – pomimo dużo lepszego, aczkolwiek ciągle fragmentarycznego uregulowania przez prawodawcę – również wiążą się ze sporym ryzykiem.

Problemy ze zwrotem środków w inwestycję – restrukturyzacja?

Co więc może zrobić inwestor, który popadł w tarapaty z powodu takiej inwestycji?

            Rozwiązań można by zaproponować wiele – z pewnością jednym z najlepszych jest skorzystanie z postępowania restrukturyzacyjnego. Oczywiście jego możliwy przebieg – a zwłaszcza wybór konkretnej formy postępowania – będzie uzależniony przede wszystkim od struktury danej inwestycji. Należy pamiętać, że otwarcie postępowania restrukturyzacyjnego nie może prowadzić do pokrzywdzenia wierzycieli (czytaj więcej: tutaj). Stąd wierzyciel – zwłaszcza w perspektywie tego, że podstawowym podmiotem, który może zainicjować restrukturyzację jest dłużnik – powinien w pierwszej kolejności zbadać, jakie możliwości na odzyskanie zainwestowanych pieniędzy daje mu umowa. W przypadku zaś, w którym pojawi się szansa na udział w postępowaniu restrukturyzacyjnym przedsiębiorcy zarządzającego condo- bądź aparthotelem zawsze rozważając opłacalność wzięcia w niej udziału, trzeba zastanowić się w jakim zakresie wierzytelność mogłaby zostać odzyskana na zasadach ogólnych. Doświadczenie uczy, że w zdecydowanej większości przypadków restrukturyzacja jest jedyną realną szansą na – przynajmniej częściowe – pokrycie wierzytelności. Nie inaczej jest w przypadku aparthoteli i condohoteli.

mm
Robert Kosmal

Doradca finansowy z 15-letnim doświadczeniem w zarządzaniu finansami, pozyskiwaniu finansowania i inwestorów oraz restrukturyzacji. Ma na koncie pracę przy międzynarodowych, bardzo złożonych projektach restrukturyzacyjnych.